Decidir colocar um imóvel para alugar é muito mais que colocar uma placa de “aluga-se” e esperar o candidato ideal chegar, oferecer o valor pedido, sem desconto, com a certeza que ele pagará direitinho, cuidando do imóvel como se fosse você.
Obviamente, esse seria o mundo ideal, mas também não existe. São tantos corretores ligando, querendo atualizar o imóvel, pedindo autorização para colocar uma placa e dizendo que tem clientes, que na maioria das vezes são os mesmos ou nem existem.
Cada dia mais as placas não representam a melhor forma de divulgação de um imóvel. A maioria dos contatos são curiosos e pseudos corretores, além disso, a questão da segurança também é algo que preocupa, e, mesmo em condomínios, devem ser evitadas para que ladrões não se passem por clientes e entrem nos prédios.
As negociações de locações também estão mais sofisticadas do que antigamente e um desconto no valor do aluguel passa a ser detalhe em meio a tantas regras burocráticas e contratuais envolvidas numa locação de imóvel.
Mas como encontrar o inquilino ideal para seu imóvel? Para facilitar elencamos abaixo 5 regras básicas para você observar quando quiser colocar um imóvel para alugar:
1. Procure uma boa imobiliária
Algumas imobiliárias dão um bom atendimento mas são retrógradas, sem nenhum uso de tecnologia. Outras são cheias de tecnologias, mas você não sabe que é a pessoa que está por trás do negócio, então, busque uma imobiliária que faça uso da tecnologia sem perder a humanidade. As pessoas ainda escolhem onde moram através de pessoas e não de robôs.
Cabe a ela a preocupação da elaboração de um bom contrato de locação que contemple a contratação de seguros e manutenções. De preferência as empresas que têm setores de manutenção e jurídico.
Tudo isso atendendo o inquilino com cortesia e respeito afinal ele paga o aluguel, e é isso que você quer.
2. Contrato e vistoria de entrada por escrito
Não existe contrato de boca e nem de papelaria que seja bom! O contrato sempre deve ser escrito de forma que garanta a partes envolvidas um registro claro do que foi combinado antes do pagamento do aluguel. A maioria dos problemas ocorrem porque as pessoas firmam contratos verbais com indicações de amigos (existe!) ou contratos onde o que está escrito não significa absolutamente nada a ninguém.
Também deve ser por escrito e minuciosa a vistoria a ser feita no imóvel antes de entregar as chaves ao inquilino. Tire fotos, filme e registre principalmente o que está danificado, quebrado ou precisa ser consertado. Depois disso, ambos devem ter os arquivos para poder consultar quando houver a devolução das chaves.
3. Transfira as contas de consumo para o inquilino
Contas de consumo devem ser transferidas para o nome inquilino para evitar que o não pagamento delas possa gerar restrições cadastrais em nome do proprietário. Agora, também é importante que as contas sejam novamente transferida ao proprietário quando houver a devolução do imóvel. Eventuais restrições cadastrais em nome dos ex-locatários podem gerar indenizações do danos morais contra os locatários.
4. Pague o IPTU, condomínio e seguro imobiliário
É costume falar que o inquilino deverá pagar, além do aluguel, o condomínio e o IPTU. A expressão apesar de não estar errada, também não está correta.
A falta de pagamentos de condomínios e IPTUs produz consequências diretas ao proprietário em seu CPF, como ações de execução de condomínio e execuções fiscais, não podendo serem transferidas aos inquilinos.
Por isso, o dono do imóvel deve ser o responsável pelo pagamento do condomínio e IPTU nas datas de vencimento, podendo serem repassadas na cobrança do aluguel do inquilino.
5. Fique atento ao imposto de renda
O recebimento de aluguéis, tal como de salários, está sujeita a incidência de imposto de renda. Todos os rendimentos recebidos como aluguel devem ser declarados.
Os aluguéis recebidos de pessoas físicas abaixo de R$ 1.903,98 por mês são isentos de imposto.
Se o aluguel foi pago por pessoa jurídica, inclua os valores na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. No campo “Discriminação”, informe os valores, nome e CNPJ da empresa.
O IPTU ou da taxa de condomínio do imóvel alugado, pode deduzir essas despesas do valor do aluguel recebido, diminuindo o imposto a pagar. Nesse caso, para fazer as deduções, basta descontar os valores gastos com o condomínio e o IPTU do valor do aluguel, declarando no Carnê-Leão apenas o rendimento que restar após a subtração desses gastos.
Se o contrato de locação for administrado por uma imobiliária, você também pode descontar a taxa de corretagem do valor do aluguel antes de informá-lo no programa.
Por Genys Alves Jr, empresário, advogado, pastor e corretor de imóveis há 18 anos com MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. É membro integrante da Rede Imobiliária Secovi (Sindicato da Habitação) e um dos participantes na elaboração do Manual de Boas Práticas para o mercado de terceiros publicado pelo SECOVI/SP.
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